Прежде всего, необходимо установить признаки самовольной постройки. Определение самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки», — и далее в следующем абзаце: «Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка». Из определения самовольной постройки можно вывести существенные признаки самовольной постройки. В данном случае это не составит труда, т.к. определение относится к родовидовому типу, т.е. из понятия большего объема формируется понятие меньшего объема за счет увеличения содержания понятия путем добавления дополнительных существенных признаков, по которым формируется объем нового понятия. Вот эти признаки:
- здание, сооружение или другое строение возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- здание, сооружение или другое строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, если разрешенное использование земельного участка установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и является действующим на дату выявления самовольной постройки;
- здание, сооружение или другое строение возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и является действующим на дату выявления самовольной постройки;
- здание, сооружение или другое строение возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия любого из указанных признаков. Осуществление строительства на не принадлежащем застройщику земельном участке однозначно недопустимо. В соответствии с ч. 1 ст.60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с ч. 2 той же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в т. ч. путем:
- приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Единственный выход, который имеет весьма большие ограничения в части размера прирезаемых участков земель – это прирезка участка в порядке гл. V4 ЗК РФ. Закон предоставляет право на «прирезку» земельного участка. Следовательно, при отказе в «прирезке» (факт нарушения права), право может быть защищено в суде.
Разрешенное использование земельного участка в пределах земель населенных пунктов устанавливается градостроительным регламентом. Градостроительный регламент – устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
При нормальном порядке строительства застройщику выдается ГПЗУ, в котором перечисленные выше параметры должны быть указаны. Поэтому, закладывая постройку без ГПЗУ, застройщик сам лишает себя возможности быть уведомленным об ограничениях параметров застройки земельного участка.
На строительство индивидуального дома ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется. Строительство и регистрация индивидуальных жилых домов осуществляется в уведомительном порядке, установленным ст. 51.1 ГрК РФ. Не требуется разрешение на строительство гаража или вспомогательных построек на участке. То же относиться и к другим объектам капитального строительства, для которых экспертиза проектной документации не обязательна. Здания бань, бассейны на участках индивидуальной жилой застройки строятся на основании разрешения.
Если имеется проектная документация, строительство осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности, здание соответствует требованиям технических регламентов и обязательных технических норм, что в соответствии с ч. 2 ст. 5 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений обеспечивает безопасность здания, решить вопрос о признании здания законной постройкой проще всего в суде. Если Вам нет необходимости проходить экспертизу проектной документации, то можно согласовать постройку с местной администрацией. В случае отказа Администрации признать постройку законной, право может быть восстановлено опять же в суде.
Но если экспертиза нужна, то это может оказаться непреодолимой преградой. Дело в том, что проектная документация на здание, уже начатое строительством, не может быть принято на экспертизу. Поэтому экспертиза проектной документации не может быть проведена. Но может быть проведена строительная экспертиза, предметом которой является наличие условий, позволяющих в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ для вынесения судом решения о законности постройки. Однако статус такой экспертизы не будет тождественен положительному заключению экспертизы проектной документации. При использовании такой экспертизы в суде заключение в соответствии с рекомендацией ВС РФ будет восприниматься как иное доказательство, а значит, суд не будет воспринимать это заключение как документ, подготовленный с использованием специальных знаний. В гражданском процессе такого доказательства часто бывает достаточно. В арбитражном или административном процессах, как правило, назначается судебная экспертиза.
Проведение судебной экспертизы не имеет указанных выше ограничений. Поэтому имеется возможность провести полноценную судебную экспертизу по назначению суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Наши специалисты могут выполнить такие экспертизы как в судебном процессе, так и вне его.