Основные проблемы при покупке незавершенного строительства

nezavershenka

В настоящее время весьма распространена практика приобретения объектов незавершенного строительства. Такая форма приобретения прав на будущий объект имеет свои преимущества: на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т.д. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости.

Основным недостатком является то, что новому владельцу придется находится в рамках уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений.

Естественно перед покупкой такой объект незавершенного строительства необходимо оценить.

При ответе на этот вопрос «сколько этот объект стоит?» необходимо решить следующие 3 основные задачи:

Провести анализ правового статуса данного объекта
Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ.
Определить стоимость завершения строительства.

Правовой статус объекта незавершенного строительства.

Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение:

в статье 130 ГК РФ. «Недвижимые и движимые вещи», которая гласит, что «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ)».

в статье 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества» Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительстварегистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.»

Данные редакции статей вступили в действие с 1 января 2005 года фактически законодательно закрепив судебную практику. Следует отдельно подчеркнуть, что если раньше объект незавершенного строительства регистрировался только в случае необходимости совершения сделки с ним, то в настоящее время такой объект можно зарегистрировать в любое время.

Более того следует особо подчеркнуть, что без государственной регистрации с объектом незавершенного строительства невозможно совершить сделку купли-продажи. Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11.08.2003 г. установлено, что «Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой, если право на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке.»

Это особенно важно так как зачастую такие объекты предлагают купить по схеме не купли-продажи самого объекта, а путем покупки фирмы, которая осуществляет его строительство. Делается это из-за того, чтобы не возникали якобы различные сложности по переоформлению разрешительных и иных документов на нового владельца и т.д. Однако именно покупка объекта позволяет выявить все юридические проблемы (если таковые имеются) т.к. предстоит пройти 2 стадии – государственная регистрация права на объект незавершенного строительства продавцом и совершение сделки купли продажи с государственной регистрацией права покупателя на данный объект. Ведь в процессе регистрации права продавца может выясниться, что как раз прав то на данный объект он и не имеет, потому что наличие права будет определять целый комплект документов – права на землю, исходно-разрешительная и проектная документация, наличие различного рода обременений и претензий третьих лиц и т.д. При этом следует иметь в иду, что согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.» Так что новому владельцу не потребуется разрабатывать и согласовывать все документы заново. Правда не очень понятно как практически это будет работать т.к. во всех разрешительных документах фигурирует наименование прежнего владельца и эти документы надо бы как то переоформить. Старый Градостроительный кодекс на это указывал прямо.

Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства — в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство (создание) объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица.

Основная проблема на сегодняшний день представляется следующей. Вступивший в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона. Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство по которым на момент вступления в силу закона не было оформлено. Получается, что первая группа объектов по большей своей части в качестве объекта недвижимости не зарегистрирована. Соответственно не зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов (если таковые были). В дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками третьих лиц (инвесторов, подрядчиков). Причем вероятность такого развития событий весьма высока т.к. в условиях строительного «бума» всегда необходимо найти ответ на вопрос «Почему данный объект продается на стадии строительства?»

Проект не рентабелен.
У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта.
Цена продажи многократно завышена.

Будущим владельцам можно посоветовать обратить внимание на нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых сказано, что «к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти.» Статьей 13 компетенция учреждения юстиции дополнена такой функцией как «правовая экспертиза документов и проверка законности сделок». Согласно судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием, в частности, для возникновения права на недвижимое имущество. Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению понесенные убытки. Но на сегодняшний день прецедентов нет.

Оценка технического состояния

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства производится с целью определения качества выполненных работ и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, что прямо отражается на стоимости завершения строительства (или определении технической возможности и экономической целесообразности такого завершения).

Контролируемыми параметрами здания являются: габаритные размеры, этажность, высота этажа; конструктивная схема; тип и глубина заложения фундаментов; нагрузки и воздействия; общий крен, деформации (осадки), размеры между осями основных конструктивных элементов (пролет, шаг колонн, балок, ферм), отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т. д.; геометрические размеры конструктивных элементов; конструкции узлов и стыков, типы и материал несущих и ограждающих конструкций.

Контролируемыми параметрами для бетонных конструкций являются: геометрические размеры; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона.

Контролируемыми параметрами для железобетонных конструкций являются:

геометрические размеры; ширина раскрытия трещин; вид арматуры; прогибы;толщина защитного слоя бетона; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона; диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; состояние стыков или узлов сборных конструкций.

Контролируемыми параметрами для каменных конструкций являются: тип и качество выполнения кладки; вид и марки камней и раствора; геометрические размеры (толщина и высота стен, размеры простенков); прочность камней и раствора; морозостойкость камней; толщина швов кладки; величина пустошовки; вид, диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; влажность кладки.

В число контролируемых параметров, при обследовании бетонных, железобетонных и каменных конструкций, следует включать:

1 Прочностные характеристики бетона, камней и раствора в случаях, если:

имеющаяся документация не содержит проектных данных о прочности материала, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;
есть основания предполагать, что при приготовлении и укладке материалов были нарушены требования, действующие на момент строительства;
есть основания предполагать, что материал в раннем возрасте подвергся воздействию отрицательных температур;
материал имеет существенные коррозионные повреждения, повреждения в результате пожара или в результате переменного замораживания и оттаивания;
конструкция подвергалась значительному динамическому или вибрационному воздействию;
в результате поверочных расчетов с использованием проектных значений прочности материалов установлено, что несущая способность конструкции недостаточна, а есть основания полагать, что фактическая прочность бетона выше проектной;
при изменении нагрузок или условий эксплуатации.

2 Количество, диаметр и прочность арматуры в случаях, если:

отсутствуют проектные данные об армировании, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;
есть основания предполагать, что при изготовлении были допущены отступления от проекта в армировании;
прогибы и ширина раскрытия трещин превышают нормируемые;
характер трещин и повреждений свидетельствует о возможном отступлении от требований проекта по армированию;
имеются признаки, свидетельствующие о коррозии арматуры;
конструкция подвергалась воздействию пожара;
целью обследования является изыскание резервов несущей способности конструкций.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектным данным.

Контролируемыми параметрами для металлических конструкций являются: геометрические размеры, прогибы, предел текучести и временное сопротивление металла; относительное удлинение; ударная вязкость при различных температурах и после механического старения; химический состав стали; предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение, ударная вязкость и химический состав сварных швов, болтов, заклепок; размеры (длина, катет) сварных швов; количество и диаметр заклепок и болтов в узлах; класс точности и класс прочности болтов.

При обследовании металлических конструкций в число контролируемых параметров (с проведением лабораторных испытаний) следует включать прочностные характеристики стали, сварных швов, болтов и заклепок, их пластичность, химический состав и склонность к хрупкому разрушению в случаях, если:

отсутствуют исполнительная документация и сертификаты или недостаточны имеющиеся в них сведения;
обнаружены в конструкциях повреждения, связанные с низким качеством стали (расслой, хрупкие трещины и др.);
изыскиваются резервы несущей способности конструкций;
металл претерпел пластические деформации или воздействие высоких температур;
возможно развитие межкристаллитной коррозии или коррозионного растрескивания металла.

Контролируемыми параметрами для деревянных конструкций являются: геометрические размеры; прогибы; порода древесины и её сорт; прочностные характеристики древесины; влажность древесины; ширина годичных слоев и содержание в них поздней древесины; вид фанеры и её прочностные характеристики; прочностные характеристики стальных или алюминиевых элементов: предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение; материал, количество, размещение и размеры соединительных элементов; степень пропитки древесины антипиренами; длина и глубина лобовых врубок; длина опорной площадки и глубина подрезки растянутой зоны изгибаемых элементов; вид и размеры ослабления сечений врубками, вырезами.

При обследовании деревянных конструкций в число контролируемых параметров следует включать прочностные характеристики древесины, фанеры, стальных или алюминиевых элементов в случаях, если:

отсутствуют рабочие чертежи, паспорта и сертификаты на конструкции;
обнаружены в конструкциях гниль, грибковые, энтомологические и другие повреждения древесины;
изыскиваются резервы несущей способности конструкций;
конструкции подверглись воздействию высоких температур или сильно увлажнены.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений железобетонных конструкций являются: ширина раскрытия и глубина трещин, их расположение и характер; размеры и расположение сколов с оголением и без оголения арматуры; степень повреждения арматуры и состояние её сцепления с бетоном; степень повреждения закладных деталей и состояние стыков и узлов сопряжений сборных конструкций; размеры и глубина пропитки нефтепродуктами; глубина преобразованного слоя бетона; температура нагрева бетона при пожаре.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений каменных конструкций являются: ширина раскрытия трещин, их характер и расположение; глубина и размеры местных повреждений кладки.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений металлических конструкций являются: размеры ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры трещин в основном металле, сварных швах и околошовной зоне сварных швов; непровары, неполномерность, наличие кратеров, чешуйчатость и др. в сварных швах; подрезы основного металла; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местные искривления на части длины элемента или вмятины; взаимное смещение конструкций; зазоры в местах сопряжения конструкций; смещение болтов и заклепок с разбивочных осей и рисок; глубина коррозии элементов; степень разрушения защитных покрытий и др.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений деревянных конструкций являются: степень поражения древесины грибками, энтомологическими вредителями, гнилью; ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры и расположение усушечных трещин; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местное выпучивание элементов; зазоры между элементами; непроклеи в клееных конструкциях; деформации площадок смятия; глубина коррозии металлических элементов и деталей и др.

Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен в программе обследования в зависимости от вида конструкций, их состояния, полноты технической документации и т.д.

Стоимость завершения строительства

Это самый главный вопрос. Стоимость реализации проекта складывается из двух составляющих – цена покупки объекта плюс стоимость завершения строительства. Сегодня на рынке распространена ошибка, которую допускают покупатели незавершенного строительства. Дело в том, что к оценке стоимости незавершенного объекта привлекаются чисто оценочные фирмы, которые рассчитывают стоимость завершения создания объекта 2-мя способами. Как разницу между общей сметной стоимостью объекта, отраженной в проектно-сметной документации, и стоимостью выполненных строительно-монтажных работ, отраженных в актах формы 2 и 3. Или как разницу между теми же показателями, но определенных по укрупненным нормативам. Эти расчеты проводятся по так называемым «данным заказчика» (общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ и т.д.).

Но достоверность этих данных никем не проверяется. Опыт экспертной работы показывает, что в минимально в 50% случаев полный расчет сметной стоимости строительства конкретного (подчеркиваю – конкретного) объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда! завышены, причем минимально на 15%, а встречается и на 100%.

Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ и сметной документации на предмет их достоверности и обоснованности, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и не дешевая работа.

При проведении оценки стоимости строительства необходимо минимально выполнить следующие работы:

провести оценку достоверности составов и объемов работ по разделам сметной документации на строительство Объекта;
определить правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т.п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;
определить достоверность стоимости, предусмотренных для применения при строительстве материалов и оборудования, её соответствие среднерыночным показателям на период строительства;
определить достоверность фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации для их принятия и списания затрат на их производство;
сопоставить фактическую стоимость выполненных работ по Объекту со сметной, установить причины возникновения отклонений (в случае их наличия), дать прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при будущем выполнении строительно-монтажных работ по Объекту;
установить и проанализировать факторы, оказывающие влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Неотъемлемой частью объекта незавершенного строительством является разрешительная, проектно-сметная, договорная и исполнительная документация. Наличие или отсутствие этой документации также влияет на стоимость завершения работ.

Важнейшим фактором является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства в особенности проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот – оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объекта т.к. зачастую не выгодно (а бывает и невозможно) произвести замену как проектной организации так и подрядчиков и поставщиков.

Только после выполнения всех вышеперечисленных мероприятий, можно дать конечную интегральную оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Она сложится из стоимостных и временных показателей. Техническое состояние объекта, наличие документации, правовые проблемы окажут влияние не только на стоимость завершения строительства, но и соответственно на срок. Конечная стоимость строительства сложится с учетом этого дополнительного срока и фактического объема выполненных и не выполненных работ.

Для оценки технического состояния объекта незавершенного строительства необходимо обращаться в ООО «ОБЪЕДИНЕННОЕ ЭКСПЕРТНОЕ СОДРУЖЕСТВО» с целью проведения строительно-технической экспертизы. Специалисты ИНДЕКСа помогут вам разобраться с проблемы и выдадут рекомендации по устранению недостатков.