Сдача здания, строения, сооружения в эксплуатацию – завершающий этап строительных работ. Одним из наиболее важных документов, подтверждающих готовность объекта к его эксплуатации, является Заключение о соответствии (ЗОС), которое входит в состав материалов, являющихся результатом исполнения государственной функции проверки в Москве, что отражено в Постановлении Правительства Москвы от 17.09.2013 11-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного надзора города Москвы государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора».
Но прежде, чем рассмотреть различные аспекты, связанные с содержанием Заключения о соответствии и процедурами его получения, следует сделать уточнение: аббревиатуру «ЗОС» имеет также Заключение о соблюдении технических регламентов для земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) на территории Московской области. Одинаковые аббревиатуры могут ввести в заблуждение заявителей и тех, кто исследует вопрос о получении конкретного ЗОС. Поэтому до того, как рассказать о Заключении о соответствии, целесообразно будет пояснить разницу между двумя этими актуальными на сегодняшний день документами.
Заключение о соблюдении предваряет внесение поправок в Правила землепользования и застройки, действующих на территориях административных единиц Московской области, оно должно быть получено на начальной стадии проектирования в случае урегулирования несоответствия отдельных параметров участка или расположенного на нем ОКС градостроительным требованиям. Заключение готовится организацией, состоящей в СРО в области архитектурно-строительного проектирования.
Являясь законом для соответствующих субъектов РФ, ПЗЗ диктуют ограничения в освоении тех или иных кадастровых участков в территориальных зонах, имеющих установленный градостроительный регламент. В силу различных конкретных причин и естественных обстоятельств отдельные проектные решения могут не вписываться в общие для всех ограничения, имеют отклонения от требований ПЗЗ, что ставит под угрозу реализацию проектов, зачастую имеющих значительный социальный статус либо требующих срочной реализации, как перспективные или пилотные.
Практика внесения поправок в ПЗЗ, связанная с учетом индивидуальных случаев, касающихся конкретных кадастровых участков и ОКС на них, выражается в изменении категории земель или вида разрешенного использования (ВРИ), а порой изменяются и обе эти характеристики. Поправки, связанные с отклонениями параметров ОКС от регламента, сводятся к получению разрешения на отклонение от установленных требований. Также нередко требуется оформление разрешения на объекты, относящиеся к условно-разрешенным видам использования земельного участка. Заключение о соблюдении требуется в Московской области в следующих случаях:
При запросе разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или ОКС.
При необходимости изменения ПЗЗ поселения, городского округа в случае, когда имеется разрешение на отклонение от предельных параметров ОКС на территории Московской области. Правообладатель участка или объекта, на нем расположенного, имеет право получить разрешение на отклонение от предельных параметров, если установленные градостроительные регламенты не отвечают его планам. Данное разрешение предусмотрено статьей 40 Градостроительного кодекса РФ.
В заключении о соблюдении делается вывод о том, что ОКС соответствует или не соответствует требованиям Федеральных законов о техническом регламенте: от 30.12.2009 № 384-ФЗ и от 22.07.2008 № 123-ФЗ. Таким образом, механизм внесения поправок в ПЗЗ, действующих на территориях субъектов Московской области, включает подготовку пакета документов, в составе которого имеется обязательный документ с аббревиатурой ЗОС. Однако, как уже говорилось выше, за указанной аббревиатурой стоят два принципиально разных документа, отвечающие разным строительным целям, относящиеся к разным этапам строительства и к разным регионам РФ.
Информация о Заключении о соблюдении дана здесь исключительно для устранения разночтений, упреждает ошибку в выборе и акцентирована на разнице двух ЗОС.
Заключение о соответствии удостоверяет соответствие законченного строительством объекта недвижимости требованиям технических и градостроительных регламентов и согласованной проектной документации (ПД). В соответствии с п. 1.15.2. Постановления Правительства Москвы от 17.09.2013 № 611-ПП выдача заявителю Заключения о соответствии является итогом осуществления государственной функции. В ЗОС также устанавливается соответствие возведенного ОКС требованиям энергетической эффективности, наличие приборов учета энергетических ресурсов. Если же соответствие не установлено, выдается решение об отказе в выдаче ЗОС.
Оформление ЗОС является административной процедурой, порядок которой определяется пунктом 3. 6. 3. Постановления от 17.09.2013 № 611-ПП, где изложены регламент выдачи и содержание ЗОС. Инициатором является застройщик или технический заказчик, подающий соответствующее заявление, на основании которого осуществляется подготовка документа. Мосгосстройнадзор обязан выдать заключение о соответствии (или решение об отказе) за 5 рабочих дней со дня, следующего за днем регистрации обращения. В отказе должен содержаться перечень причин, обоснованный ссылками на ПД (пп. 3. 6. 3. 1. от 17 сентября 2013 года 611-ПП).
Решение о выдаче ЗОС принимается, если при возведении объекта капитального строительства не были допущены нарушения норм и правил, соответствующих правовых актов и ПД, что фиксируется в Акте итоговой проверки, или же такие нарушения были устранены до выдачи Заключения о соответствии. ЗОС или решение об отказе подготавливаются в двух экземплярах, каждый из которых должен быть подписан иметь визу уполномоченного должностного лица и утвержден распоряжением председателя Мосгосстройнадзора. Один экземпляр получает заявитель, другой хранится в деле Мосгосстройнадзора (пп. 3. 6. 3. 4(2)).
Форма Заключения о соответствии приводится в Приложении 10 к приказу Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12.03.2020 N 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора». Данный приказ заместил собой ранее действовавший РД-11-04-2006. Согласно форме в Заключении о соответствии указываются реквизиты застройщика или технического заказчика, даются характеристики возведенного ОКС, нормативные показатели энергетической эффективности, указываются реквизиты Разрешения на строительство, реконструкцию, а также реквизиты Положительного заключения экспертизы по проектной документации. Если по объекту обязательно проведение государственной экологической экспертизы, то в ЗОС должны быть указаны реквизиты данного Положительного заключения. Помимо перечисленных сведений, в ЗОС приводятся сроки, в течение которых осуществлено строительство.
Заключение о соответствии подтверждает, что объект недвижимости соответствует действующим на момент его сдачи требованиям, обеспечивающим, в первую очередь, технологическую и экологическую безопасность. Основанием для такого вывода служат, в том числе, нормативные и фактические показатели энергетической эффективности, другая необходимая информация, подтверждающая соответствие объекта требованиям энергетической эффективности, информация об обеспеченности приборами контроля за использованием ресурсов. Немаловажным фактором, подтверждающим правомочность выдачи ЗОС, является Акт проверки законченного строительством объекта капитального строительства.
Мы готовы оказать вам консультационную и практическую помощь, подготовить экспертные материалы для судебных разбирательств, профессионально выполнить экспертизу проектной документации, а также подготовить оба вида ЗОС: Заключение о соблюдении либо Заключение о соответствии. Нашей организацией накоплен значительный опыт исполнения как стандартных заказов, так и крупных работ с повышенным уровнем сложности. Уточнить цены, ознакомиться с перечнем услуг можно на нашем сайте. Оставьте заявку на необходимую услугу, и мы сделаем для вас расчет стоимости интересующих вас работ. Если вам нужна помощь профессионалов, вы всегда можете получить её в ООО «ОБЪЕДИНЕННОЕ ЭКСПЕРТНОЕ СОДРУЖЕСТВО».